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조세특례제한법 제97조의5 (양도세 면제 투자법)

물음표 | 2018-10-30 | 조회 56

물음표

2018-10-30

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세법중에 조세특례제한법이란게 있습니다. 이 법의 목적은 이렇습니다. 그중에 97조 부분이 장기임대에 관한 것인데 그중 97조의5를 보겠습니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대등록을 하고 사업자등록을 한후 10년이상 임대시 양도소득세를 전액 감면해주는 조항입니다. 근데 97조의3 제1항제2호의 요건을 준수하라는데 그게 뭘까요? 대통령령으로 정하는 제한요건등을 준수해야 한다고 합니다. 그런데 그 대통령령이란건 또 뭘까요? 임대료 5% 상한, 국민주택규모이하 라는 제약조건도 있군요. 민사특별법에 따라 전세기간이 2년이어서 실제로는 년 5%가 아닌 2년마다 5% 입니다. 세입자가 동의만 해주면야 계약기간을 1년으로 하면서 1년마다 5%씩 올릴수는 있겠지만 아마 쉽지 않을겁니다. 아래는 올해초에 이 법을 최대한 이용한 투자법을 궁리해본후 개인블로그에 정리해본 글입니다. --------------------------------------------------------------------------------------- 원래 2017년 12월 31일까지였던 조세특례제한법 제 97조의 5의 양도세 과세면제의 대상이 되는 기준일인 계약일이 2017년 12월 19일자로 18년 12월 31일까지 1년 연장되어 개정되었다. 이 참에 조세특례제한법 제97조의 3, 제97조의 5, 지방세특례제한법 제31조와 제31조의 3, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조, 제5조, 제42, 제43, 제44, 제45, 제46, 제48, 제67조를 참고하여 양도소득세를 면제받으면서도 기왕이면 투자금회수기간을 앞당길수 있는 투자법을 궁리해본후 정리해 보았다. 1. 매매가보다 전세가가 상승할 가능성이 높은 주택을 고른다. 2. 전세가 상승을 기대할만큼 전세계약기간이 충분히 남아있는 집을 구한다. 3. 주소지 구청에서 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 준공공주택임대사업자로 등록을 하고 등록증을 받은 다음 주소지 세무서에서 사업자등록을 한다. 4. 다음 전세계약을 하거나 새로 임대차 계약시에는 법무부의 표준임대차계약서 서식에 맞게 전세 계약을 한다. 5. 2년이든 1년이든 3년이든 임대료 증액을 청구할때에는 직전 전세보증금에서 최대 5%의 상한율 제한이 있으므로 이를 반드시 지키도록 한다.연5%가 아니다 6. 임대기간 10년을 채운다. 7. 해당구청 주택과와 협의한 후 매도한다. 8. 양도소득세는 100% 면제되지만 양도소득분 지방소득세는 내야한다. 잘못 알고있었다. 양도세가 없기 때문에 지방소득세도 없는데 이런 경우에는 농어촌교육특별세를 내야한다. 양도소득세가 없기 때문에 지방소득세는 없지만 면제된 양도소득세의 20%를 농어촌특별세로 내야한다. 9. 임대개시시점에 공시가 6억원 이하 주택은 19년까지 임대소득세 감면대상이다. ※ 유의사항 ※ 1. 전세를 끼고 매수할 경우 전세기간 만료후 새로 계약서를 작성해야 하는데 전세가가 기대치만큼 오르지 않은경우 낭패를 볼 수 있다. 2. 임대사업자 등록시 등록면허세를 내야 한다. 3. 2년후 전세가가 기대하는 만큼 오르지 않았다면 계약기간을 자동연장한다.이 방법이 실제 가능한지 여부는 세무사와 상담할것. 4. 반드시 법무부가 정한 표준임대차 계약서를 사용하여야 하며 임대료상한선 제한 등의 설명을 하여야 할 의무가 있다. 민간임대주택에 관한 특별법 제48조 5. 임대료 상한선을 지키지 않을 경우 과태료가 있다. 과태료를 감수하고서라도 증액을 할 수는 있겠지만 그럴경우 조세특례제한법 97조의 5의 양도소득세 면제혜택은 사라진다. 97조 3의 혜택도 사라진다. 즉 임대주택등록을 해서 얻는 이익은 전부 사라지고 벌금을 내야한다. 6. 조세특례제한법 제97조의 5에는 임대기간중의 양도소득세를 면제한다고 적시되어 있으므로 매도시까지는 임대사업자를 말소하지 않은 상태를 유지하여야 할 것으로 보인다. 어찌되었든 구청과 협의후 매도하여야 한다. 7. 임대주택사업자 등록은 사업자의 주소지의 구청과 세무서에서 하지만 임대차계약의 신규나 변경등의 신고를 하여야 하는 구청은 사업자의 주소지의 구청이 아니라 해당 물건지의 구청이다. 8. 계약내용의 신규와 변경등의 신고를 3개월 이내에 하지 않거나 표준임대차 계약서를 사용하지 않거나 특별한 이유없이 재계약을 거절하거나 계약을 해지하게 되면 1,000만원의 과태료가 있다.민간임대주택에 관한 특별법 제67조 9. 18년 12월 31일 내에 계약을 체결한 건에 한한다.17년 12월 19일 개정 10. 국민주택규모 전용면적85㎡ 이하여야 한다. 보유기간이 아니라 임대기간 10년을 채워야 한다. 단, 세입자가 들어오고 나갈 때 발생하는 6개월 이내의 공실은 임대기간으로 인정해 준다. 주민등록상 전입일 기준 11. 국민주택규모 이하여도 임대개시시점의 공시지가가 6억원을 초과하면 1가구1주택 비과세 혜택과 종합부동세 합산배제 혜택을 받지는 못한다. 12. 9.13 대책으로 임대등록을 해도 조정대상지역내 신규취득은 양도세 중과 대상, 종부세 합산과세, 수도권 6억, 비수도권 3억이하 가액기준이 신설되었다. 조정대상지역이라면 신규취득하는 임대주택은 가장 나중에 팔아야 중과되지 않는다. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 단순히 개인적인 정리차원에서 글을 쓴것입니다. 실력좋은 세무사와 충분한 상담후에 움직이셔야 합니다. 9.13 종합대책등 때문에 아직 내용파악이 제대로 안된 세무사들도 있을겁니다. 아마 어딘가에 제가 틀린부분도 있을겁니다. 왜냐하면 세무사가 아니니까요 ㅎㅎ
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