[ 실전 투자 재테크 ]
갭투자 후유증 : 원치않는 집을 떠안게 된 세입자들.

설마 | 2020-08-22 | 조회 22

설마

2020-08-22

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안녕하세요. 설맙니다.^^ 경매 물건을 보다가... 재밌는 현상을 발견했습니다. 선순위 임차인 물건이 좀 많다 싶은 거에요. 특히 빌라 물건에서요. 얼마 전 (8월 5일)에도 제가 그런 취지의 방송을 했었죠. 검색하다 보니... 이게 뭐야? 죄다 선순위네....? 입찰할 게 없잖아...!! 그때 방송에서 언급했던 물건들이 어떻게 됐나 확인도 할 겸... 오늘(8/21, 금) 다시 훑어 봤습니다. 그랬더니... 의심이 확신이 되는 순간. 일단 그래프를 하나 보겠습니다. 서울은 절반에 육박 (그중에 화곡동은 57%) 그에 비해 경기도와 인천은 15% 안팎 통상적으로 경매 나온 집 중에 선순위 임차인이 물건이 그렇게 많은 편은 아니거든요. 느낌적 느낌으로 요새 이상하게 많다 싶었는데, 통계를 내 보니까... 눈에 딱 들어오네요. 비율로 따졌을 때, 경기도/인천에 비해서 서울이 3배나 많은 거구요. 그중에 화곡동만 따지면 4배가 돼요. 이건 통상적인 수준을 벗어난 상황인거죠. 한 마디로 갭투자 후유증이에요. 갭투자 했다가 전세금 못 돌려주고, 경매로 넘어온 물건이란 얘기죠. 조사하는 김에 아예 10년치 통계를 내 봤습니다. 빌라 경매 건수 참고 : 2020년은 8월까지 통계 (자료출처 : 태인경매) 서울/경기/인천 빌라 경매 선순위 임차인 비율 경기도는 지난 10년간 큰 변화가 없는데, 서울은 20%대에서 40%대로 2배 증가. 인천도 7~8%에서 15%대로 거의 2배로 증가하는 경향을 보이네요. 갭투자 물건이 경매에 나오면, 낙찰이 거의 안됩니다. 전세 보증금을 물어주고 나면 남는게 없기 때문이죠. 자료 출처 : 태인경매 이 물건의 경우 집값 자체가 전세값에 못 미칩니다. 그러다 보니까, 아무도 입찰을 못 하는 거죠. 결국은 임차인이 울며 겨자먹기로 낙찰받는 상황이 됩니다. 갭투자 물건 중에 이런 경우가 왕왕 있구요. 이런 집이 경매에 나오면 위 사건과 같이 진행되는 거죠. 임차인 입장에서는 억울한 상황이에요. 본인이 이 집을 원했던 것도 아닌데, 어쩔 수 없이 떠안게 되는 거구요. 보증금은 돌려받지 못하고, 보증금과 집값 차이만큼 손해가 발생하는 거죠. 그 손해를 집주인한테 청구할 수 있으면 좋은데, (전문 용어로 구상권) 그게 현재는 불가능합니다. 임차인이 낙찰받는 순간, 기존 집주인(즉, 임대인)의 모든 권리와 의무를 승계하는 걸로 간주하거든요. 보증금반환채권 혼동으로 인한 소멸 : 즉, 구상권이 없다. 임차인 입장에서는 보증금을 돌려 받지도 못하고, 원하지 않는 집을 떠안게 됐는데도 (그 과정에서 쌓이는 정신적 피해는 어쩔...ㅠ.ㅠ) 집주인에게 그에 대한 손해를 청구할 수도 없어요. 물론 보증금 대신 집을 받은 걸로 치는 거라... 그 손해를 명확히 따지기도 힘들긴 합니다. 집주인이 의도했든 아니든 간에... 지금 상황이 이렇게 돌아가고 있는게 제 눈에는 보입니다. 경매 현장을 보면, 임차인들이 실제로 피해를 입고 있어요. 경매로 넘어간 집을 어쩔 수 없이 낙찰받는 임차인이 자꾸 발생하는데, 그런 경우 임차인은 전주인에게 여전히 구상권을 가진다라는 특별 조항을 넣어야 한다고 생각합니다. 임대차 3법 손 댄 김에... 이런 것 까지 손대 주면 칭찬해 줄텐데.... ㅎㅎ 그리고, 임차인 입장에서도 스스로 자기 보호를 할 필요가 있다고 봅니다. 법에서 100% 보호해 주지 못하는 부분도 있으니.... 스스로 지켜야죠. 전세 구할 때... 전세보증보험을 가입하는 것도 한 가지 방법이구요. 또 전세 구할 때... 내가 들어가는 집의 시세도 확인하는 습관을 들이세요. 임대차 보호법 꼭 공부하시구요. (336 기초반 강의를 들으세요. ㅎㅎㅎ) 2020.08.22. 설마 안정일.
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