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710대책 정리 4편 : 양도세 세율 (일반 세율, 단기 세율, 중과 세율, 그리고 중과 제외 여부)

설마 | 2020-08-18 | 조회 54

설마

2020-08-18

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안녕하세요. 설맙니다.^^ 지난번에는 1주택자의 양도세 비과세 요건에 대해 알아봤어요. 이번에는 과세 되는 경우에 대해 알아 보겠습니다. 일반 세율 ------------------------------ 일단 양도세도 소득세라서 구간별 누진 과세하는 건 아시죠? 구간별로 세율이 달라요. 소득이 많을 수록, 세율도 올라 갑니다. 많이 벌면 그만큼 많이 내라는 거죠. ㅎㅎ 물론 세액 역전 현상이 발생하면 안되니까, 누진 공제를 당연히 합니다. 무슨 말인지 몰라도 돼요. 내가 얼마 벌었는지만 정확히 파악하면, 나머지 세율이랑 세액은 자동으로 계산이 되거든요. 그리고 다주택자 중과한다는 사실. 근데, 그 중과 규칙이 꽤나 복잡합니다. 그건 좀 이따 자세히 설명하기로 하고. 일단, 소득 구간별 세율에 대해서는 아래에 표를 첨부해 놓을 테니까, 참고 하세요. 일반 세율 + 중과 세율 단기 매도 ----------------------- 반면에 단기 매도, 즉 단타를 치면 단일 세율로 과세 하고, 그 세율은 무지 쎕니다. 위에 표 처럼 구간별로 누진 과세를 하는게 아니에요. 적게 벌든 많이 벌든. 금액과 상관없이 단일 세율(그것도 구간별 세율 중에 가장 높은 세율)로 부과해 버리는 거죠. 단타를 치려면, 세금을 많이 내고 하라는 (단타는 곧 투기라는) 얘깁니다. 지금 현재(20년 8월) 단기 매도 세율은 1년 미만 보유시 40%지만, 그게 점점 올라가고 있어요. 세율이 어떻게 변해 가는지 아래 표를 참고 하세요. (자세한 설명은 표로 대체합니다.) 근데 여기서 종종 헷갈려 하는 게 하나 있습니다. 다주택자 단기 매도 시에는 중과를 하는가? 예를 들어, 서울에 3주택자가 1년 이내 매도를 하면, 1년 이내 (40%) + 3주택 중과(+20%) --> 60% 세율인가 하는 거죠. 내년 6월 이후에는 1년 이내(70%) + 3주택 중과(30%) = 100%.... 헉~ 결론부터 말하면 그렇게 중과를 하는 건 아니에요. 단기 매도 세율이랑 중과 세율을 비교해서 둘 중에 비싼 걸로 내는 겁니다. 비교 과세. 비교 과세 : 둘 중에 비싼 걸로. (세금 Flex) 예1) 서울 3주택자 1년 이내. 양도 차익 5천. 1년 단기 (40%) + 3주택 중과(+20%) -> 60% 이게 아니구요.... 1년 단기 : 5천 * 40% = 2천 만원. 5천 일반 세율 (5천 * 24% - 522) + 3주택 중과 (5천 * 20%) = 1,678만원. 그럼 둘 중에 큰 금액 : 단기 세율(40%) 2천 만원으로 과세. 이렇다는 거죠. 결론 : 단기 세율 (40%) 적용 : 2천 만원 과세 예2) 서울 3주택자 1년 이내. 양도 차익 2억. 1년 단기 (40%) : 8천 만원. 3주택 중과 : 2억 * 38% - 1,940 + 2억 * 20% = 9,660만원. 결론 : 중과 적용 : 9,660만원. 즉, 적게 벌면 단기 세율 (40%) 많이 벌면 중과....!! 근데, 내년 6월부터는 1년 단기 세율 70%. (2년 단기 60%) 비록 중과 세율이 30%로 올라가긴 해도... 왠만해서는 70% 적용 세액이 더 클거 같네요. 계산해 보니까... 20억 이상 벌면.... 3주택 중과 세율이 더 높아지긴 합니다. ㅎㅎ 20억 * 70% = 14억 20억 * 42% - 3,540 + 20억 * 30% = 14억 460만원. ㅋㅋ 중과 세액이 단기 세액을 초과하는 금액. (그냥 재미로 보세요. ㅎㅎ) 다주택자 중과 세율 -------------------------- 2주택 이상 다주택자는 주택을 팔 때 양도세를 중과 합니다. 이때 파는 주택이 조정지역 안에 있는 경우에 한 합니다. 다시 말해서 비조정지역에 있는 주택을 팔 때는 중과 대상이 아니라는 얘깁니다. 여기서 한발 더 나가서, 중과 대상이 되면 장특공제도 동시에 없어져요. 일반 세율은 장특공제도 살아 있는 거구요. 중과 대상이 되는 순간 세율만 올라가는 게 아니라, 장특공제도 같이 사라지기 때문에 실질 세율은 생각보다 훨씬 높아지죠. (설상가상) 그런데, 다주택자 중과에 대해 알아보다 보면, 중과 제외라는 항목이 나오는데, 이게 마구 마구 헷갈립니다. 그 중과 제외라는 거는 2가지가 있거든요. 애초에 중과를 안하는 주택이 있고, 주택수에 집어넣지 않는 주택이 있어요. 양도세 중과 여부를 따지려면, 주택이 몇 채인지 파악해야 하거든요. (1주택이냐, 2주택 또는 3주택 이상이냐) 근데, 이게 생각 외로 복잡한 거에요. ㅋ 주택수를 계산할 때, 제외해 주는 주택이 있는가 하면, 주택수와는 상관없이 애초에 중과를 안하는 주택도 있거든요. 1. 중과를 안하는 주택 (중과 제외) 2. 주택수 계산에서 빼주는 주택 (주택수 불포함) 이게 비슷한 듯 다른 개념이라.... 처음에는 마구 헷갈립니다. 더구나 법 조문을 보면 더 헷갈려요. 관련 조항을 참고 삼아 첨부하긴 할 건데... 읽지는 마세요. 머리만 아파요. 제가 정리해 드릴께요. ㅎㅎ 이딴식으로 써놓으면.... 이걸 어쩌라고.... ㅋ 1. 중과 대상이 아닌 주택. (중과 제외) 중과를 안하는 주택부터 이해하겠습니다. 보유 주택수가 몇 채가 됐든, 그 놈을 팔때는 양도세를 중과 안하는 주택이 있어요. 우선 첫째로 비조정지역 주택은 중과 대상이 아니에요. 몇 채가 있든 그냥 일반 세율로 팝니다. 예) 서울 5채, 부산에 1채 : 보유 주택수 6채. 부산 주택을 팔 때는 부산(비조정지역)은 중과를 안 합니다. (자동으로 장특공제도 살아 있어요.) 반대로 서울 주택을 팔면, 당연히 서울(조정지역) 다주택 중과 대상입니다. 3주택 이상 중과 +20%. (더불어 장특공제도 사라지는거구요.) 그래서, 집을 팔 때는 이게 조정지역 vs 비조정지역을 판단해야 합니다. 이때 판단 기준은 양도 시점입니다. 취득 시점하고는 상관없어요. 취득시에는 조정지역이었다가 나중에 해제된 지역이다 그러면, 팔 때는 중과 대상이 아니에요. (중과 이야기 하는 겁니다. 비과세 거주 요건 얘기가 아니에요. 지난번 글에서 비과세 거주요건은 취득 시점이라고 했죠. ㅎㅎ 헷갈리기 시작합니다. ㅋㅋ) 예) 부산 해운대구 : 16년 11월 3일 지정 -> 19년 11월 8일 해제. 거꾸로 취득시에는 비조정지역이었는데, 나중에 지정되버리면, 팔 때는 중과 대상이 되는 거죠. (억울하겠죠. ㅋ) 예) 예를 따로 들 필요가 있나요? 대부분 조정 지역이 첨부터 조정 지역인 건 아니었잖아요. ㅋㅋㅋ 이제는 조정지역을 볼 차례입니다. 조정지역에 있는 주택을 팔 때는, 다주택자는 일단 중과하는 구나 생각해야 합니다. 팔 때 당시에 조정지역이면 중과 대상. 근데, 이런 무시 무시한 조정지역에서도 중과를 안하는 주택이 종종 있습니다. - 조정지역 내 주택 중 읍.면 지역에 위치한 기준시가 3억 이하 주택. 예) 서울 10채, 경기 용인 모현읍 1채 (3억 이하) 서울에 아무리 많은 주택을 보유하고 있어도.... 용인 모현에 있는 주택을 팔 때는 중과를 안합니다. 일반 과세죠. (장특공제 당연히 적용) - 2주택 상태에서 기준시가 1억 이하 (소형) 주택. 예) 서울 2채 : 강남 아파트 15억 1채, 화곡동 빌라 1억 1채. 화곡동 빌라 1억짜리를 팔 때는 2주택 중과를 안 합니다. 일반 과세. 반대로 강남 아파트를 팔면, 2주택 중과를 합니다. 주의 : 3주택 이상일 때는 1억 이하 (소형) 주택을 팔면, 이럴 때는 중과합니다. (이걸 헷갈려 하는 분들도 많아요.) 그외 장기임대주택이니, 문화재 주택이니, 장기 어린이집이니, 장기 사원용 기숙사니... 하는 예외 주택들이 있으나, 이 글을 읽으시는 여러분들 하고는 별 상관없는 내용일 테니.... 굳이 힘들게 공부 안해도 됩니다. ^^ 간단하게, 다주택 중과 여부를 판단해 볼 수 있는 흐름도를 만들어봤습니다. 팔고 싶은 물건이 있으세요? 아래 흐름도에 대입해 보세요....^.^ (주의. 단순화 하느라... 임대주택, 문화재주택, 어린이집, 사원용 숙소 등등등은 뺐습니다.) 소득세법 시행령 167조의3, 167조의4 주택이 여러채 있을 때, 비조정지역 -> 읍.면지역 3억 이하 -> 조정지역 1억 이하 -> 서울 APT 순으로 팔면, 양도세를 상당폭 절세할 수 있습니다. 역순으로 팔면.... 세금 폭탄. 2. 주택수 계산에서 빼주는 주택. (주택수 불포함) 지금까지 중과 안하는 주택을 알아봤습니다. 이제 결국 남는 주택이 중과를 하는 주택이에요. 그러면, 주택수를 계산해야 하는 거죠. 1주택인지 2주택인지 3주택인지... 그에 따라 중과 세율이 달라지니까요. 이렇게 주택수 계산할 때, 주택 숫자에서 빼주는 주택이 있습니다. 예) 문제. 소액임차님은 전북 전주에 낙찰받은 아파트가 몇 채 있어요. 그것들은 다들 싼 가격(3억 이하)에요. 그리고, 서울에 1채가 있어요. 이때 서울의 아파트를 매도하게 되면, 주택수는....? 답 : 전북 전주의 싼 가격(3억 이하)의 아파트들은 주택수에 포함이 안됩니다. 그냥 서울 1채를 파는 것으로 인정해서 중과를 안하는 거죠. 그냥 일반 세율로 팔 수 있어요. 거기다 장특공제도 가능. (물론, 그렇다고 비과세를 받는 것도 아니에요. 1세대 1주택 요건에는 해당 안되거든요. 전주에 아파트가 여러채 있으니까. 어렵고 헷갈리죠? 레드 썬. 비과세 얘기는 잊어버리세요. ㅎㅎ) 주택수 계산할 때 빼주는 주택에 대해 소득세법 시행령에 규정(시행령 167조의3)이 있어요. 1. 수도권, 광역시, 세종시 이외의 지역에 있는 기준시가 3억 이하 주택. 2. 수도권, 광역시, 세종시에서 읍.면 지역의 기준시가 3억 이하 주택. 즉, 우리가 흔희 말하는 지방(경기도를 뺀 나머지 도 지역)에 있는 기준시가 3억 이하 주택이랑.... 수도권(그리고, 광역시, 세종시) 안에서 읍.면 지역 기준시가 3억 이하 주택은 주택수에서 빼는 겁니다. 다시 말하면, 그 지역들의 3억 초과 주택만 주택수에 포함하는 거죠. 여기서 헷갈리지 말아야할 점. 조정 vs 비조정.... 이게 아니에요. 수도권,광역시,세종시라고 딱 특정 되어 있어요. 조정 vs 비조정은 자주 변하지만, 수도권,광역시,세종시는 왠만해서는 변하지 않아요. 그리고 이런 주택은 주택수 계산에 포함 안되면서, 동시에 그놈을 팔 때도 중과 대상이 아니에요. (이거 완전 꿀 아닙니까? ㅎㅎ. 문제는 그런 놈들은 가격도 별로 안 오른다는 점이죠. ㅋㅋ) 이렇게 장황하게 주택수 제외하는 조항에 대해 써놓긴 했는데, 사실 큰 의미는 없습니다. 서울에 주택이 2채 이상인 순간... 이미 다주택 판정이 나니까요. ㅎㅎ 주의 : 기준시가 1억 이하 (소형) 주택은 주택수 산정할 때는 포함입니다. 이제 정리하면 이렇습니다. 1. 조정지역 vs 비조정지역 2. 중과 제외 주택인가? 3. 주택수 계산 : 다주택인가? (1주택, 2주택, 3주택 이상?) 양도세만 가지고 여러차례에 걸쳐서 정리했는데.... 근데, 이게 큰 줄기만 잡은 거라는 "충격적인" 사실. 각자 처한 상황에 따라 다양한 변수가 발생합니다. 기본적으로 이정도는 알고 시작하자는 얘기구요. 실제 물건을 팔 상황이 오면, 반드시 (계약서 쓰기 전에) 세무 전문가와 상담을 하시길 권해드립니다. 제가 세무 전문가는 아니에요. 저한테 상담 하지 마세요. ㅎㅎㅎ 2020. 08. 18. 설마 안정일.
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