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710대책 정리 3편 : 양도세 (1주택자 비과세 요건)

설마 | 2020-08-15 | 조회 30

설마

2020-08-15

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안녕하세요. 설맙니다...^.^ 7.10 대책 총정리. 오늘은 그 세번째 이야기 양도세입니다. 양도세는 내용이 워낙에 복잡 다난하고, 방대해서.... 여러 차례에 나눠서 글을 쓰도록 하겠습니다. 15년을 투자한 저도 이번 부동산 세법은 어렵고 헷갈리기만 하네요.... ㅋ (그래서.... 부동산을 투자하시려면, 반드시 부동산 전문 세무사와 상담하고 하세요.) 오늘은 일단 1주택자 비과세 요건에 대해 얘길하겠습니다. 1세대 1주택은 양도세 비과세 혜택이 있는 거 아시죠? 1. 비과세 요건 : 2년 보유. 1주택을 2년 이상 보유하면 양도세는 비과세입니다. 여기까지는 기본이구요. 이제부터 조금씩 단서 조항이 붙습니다. - 17년 8.2 대책. 17년 8.2 대책 이후부터 조정지역이면 2년 거주 요건이 추가로 붙습니다. 17년 8.2 대책 이전 매입 : 거주요건 없음. 다시 말해서, 서울이라 하더라도, 17년 8.2 대책 이전에 취득했으면, 거주 요건없이 2년만 보유하면 비과세입니다. - 조정지역 vs 비조정지역 17년 8.2 대책 이후 부터는 조정지역과 비조정지역을 구분해야 합니다. 비조정지역은 변함없이 2년 보유만 하면 비과세. 조정지역은 2년 보유 + 2년 거주 요건 추가. 즉, 내가 부산에 살면서, 서울에 투자해 놓으면, 아무리 오래 가지고 있어도 비과세를 못 받는다는 뜻이죠. 반드시 서울에서 2년 이상을 살아야 합니다. 반대로 비조정지역 주택은 2년만 보유하면 됩니다. 즉, 내가 서울에 살면서, 부산에 투자해 놓으면, 2년만 지나면 비과세로 팔 수 있다는 뜻이에요. 이때, 조정지역 vs 비조정지역을 구분하는 기준은 취득 시점입니다. 주택을 살 때, 그 지역이 조정지역이었는가? 비조정지역이었는가? 하는 거에요. 지금이 어떤 상태인지는 중요하지 않아요. 예) 매입 당시 비조정 -> 매도 당시 조정지역. 18년 6월 경기도 용인 수지에서 아파트를 매입 했는데, 그로 부터 몇 달 후(18년 12월 31일) 조정지역으로 지정, 2년 보유 후 20년 6월에 매도했다면..... 취득 당시에는 비조정지역, 양도 당시에는 조정지역. 그러면, 취득 당시가 비조정지역이라 2년 보유만 하면 된다는 얘기죠. 조정지역 지정 전에 매입 : 거주 요건 없음. 반면에 취득시에는 조정지역이었다가 그 후에 해제되면....? 예) 부산 해운대구 : 16년 11월 3일에 조정지역 지정 -> 19년 11월 8일 해제. 부산 해운대구에서 18년 6월에 주택을 매입 후 20년 6월에 매도 했다면.... 구입 당시에는 조정지역이었기 때문에, 지금 현재 해제되었다 해도 거주 요건이 없어지는 건 아니란 얘기죠. (골때리죠.... ㅋ) 취득시 조정지역 : 거주 요건 필수. 결론 : 비과세 요건 중 조정지역 vs 비조정지역은 취득 시점으로 따집니다. - 2년 보유 의미 21년에 주택을 팔게 되면, 반드시 1주택 상태로 2년을 보유해야 합니다. 올해(20년)까지는 2년만 보유하면 매도 당시에 1주택이냐 여부만 보는데, 내년(21년 1월 1일)부터는 달라집니다. 예를 들면 이런 얘깁니다. 올해(20년)까지는 2채를 동시에 보유하다가, 하루 이틀 차이로 순차적으로 팔아도, 2번째(즉, 마지막) 물건은 비과세를 받을 수 있어요. 21년 부터는 2채를 동시 보유 하다가 순차적으로 팔게 되면, 2번째 주택은 최소 2년간 독수공방 시키고 팔아야 한다는 뜻이죠. 내년(21년) 부터는 1주택 상태로 2년 여기서, 지금까지 얘기한 양도세 비과세 문제는 9억 이하 물건에 해당합니다. 주택 가격이 9억을 넘으면, 넘는 부분에 대해서는 양도세를 내야 합니다. 8억에 사서 10억에 팔았다면... 8억에서 9억까지 차액 1억은 비과세, 9억을 넘는 1억 차액에 대해서는 세금 부과. 이렇다구요... ㅋ 2.일시적 2주택 비과세. 일시적 2주택의 경우도 비과세 혜택을 준다는 건 알고 계시죠? 2주택 상태에서 팔더라도, 2번째 주택이 없는 것으로(즉, 1주택 상태도 파는 거라고) 인정해 주는 겁니다. 다시 말해서, 우리가 위에서 배운 1세대 1주택 비과세를 주겠다는 얘깁니다. 예를 들어, 이사가기 위해 주택을 매입하는 경우 같은 거죠. 이때 팔고 매입하면 되겠지만, 그랬다가 중간에 붕 뜨니까, 먼저 매입하고 나중에 팔아라... 그럼 잠깐 2주택 상태가 되겠지만, 그냥 1주택(즉, 일시적 2주택)이라고 인정해 주는 거에요. 일시적 2주택이 되기 위한 조건은 2가지가 있어요. 매도 기한 / 경과 기간 - 조건 1 : 매도기한 3년. 이때 나오는 조건이 매도 기한 입니다. 이사가기 위해 사는 거라면, 얼릉 이사를 가라. 그 기한을 3년을 주겠다 이거에요. 그 이상 시간이 지나면 이건 이사가기 위한 게 아니라, 투자하기 위한 거라고 판단하고, 비과세 혜택을 안주는 거죠. 물론 2번째 주택을 팔면 다시 1주택이 되니까, 당연히 1주택 비과세 요건은 회복됩니다. 2번째 주택을 사고 나서 3년 이내에 기존 주택을 매도. - 조건 2 : 매입 후 1년 경과 일시적 2주택으로 인정받기 위한 조건이 하나 더 있어요. (까다롭기도 하지.... ㅋ) 기존 주택을 매입하고 최소 1년은 지난 후에 2번째 주택을 매입해야 합니다. 2채를 연달아 매입했다면, 이건 이사가기 위한 매입이 아니라 투자를 위한 매입으로 보고, 비과세 혜택을 안주는 거죠. 기존 주택 매입 1년 경과 후, 2번째 주택 매입, 3년 이내에 기존 주택 팔기. 또 다시 등장하는 조정지역 vs 비조정지역. (잊을만 하면 등장하는 나이트메어 같아요.... ㅋㅋ) 이제 조정지역이 등판할 차례입니다. ㅎㅎ 조정지역에서는 조건1. 매도기한이 단축됩니다. 여유있게 3년씩 주는게 아니라. 촉박하게 재촉을 해요. 빨리 팔라구.... 18년 9.13 대책때 2년으로 단축. 19년 12.16 대책에서 1년 단축 + 1년 이내 전입 조건 추가. 2채 모두 조정지역 이때 그나마 다행인 것은.... 2채 모두 조정지역에 해당할 때, 매도 기한 단축과 전입 요건이 따라 붙는다는 겁니다. 둘 중에 하나라도 비조정지역에 있으면, 그냥 기존 대로 3년 매도 기한이에요. 전입 조건도 없고. 역시. 취득시점으로 봅니다. 양도 시점 아니에요. 취득시에 2채 모두 조정지역에 해당하면 빡빡한 기준. 취득시에는 비조정지역이었는데, 팔려고 보니 조정지역이다? 그럼 상관없어요. 3년 매도 기한만 지키면 됩니다. 3. 그 외 일시적 2주택 사유 : 상속, 동거 봉양, 결혼 합가 등... 상속 : 상속으로 2주택이 되면, 기존 주택의 비과세 혜택은 계속 유지가 됩니다. 상속받은 주택은 비과세 혜택 없어져요. 단, 상속인, 피상속인이 같이 살았다면(즉, 동일세대) 처음부터 2주택이었던 거니까, 상속 2주택이 아닙니다. 착오 없으시길... 동거 봉양 : 60세 이상 부모님을 부양하기 위해 합가하는 경우. 나도 주택이 있었고, 부모님도 주택이 있었다. 그런 경우는 10년간 비과세 혜택을 유지해 줍니다. 주택 둘 중에 아무거나 팔아도 돼요. 결혼 합가 :결혼 전부터 남편과 부인이 각각 1채씩 있었다. 혼인 신고일 기준으로 5년간 비과세 혜택을 유지합니다. 둘 중에 비과세 되는 물건 아무거나 팔아도 돼요. 이제 겨우 양도세 끄트머리 시작했는데.... 이것만 가지고도 정신이 없네요. 헐. 앞으로 다주택자, 중과, 조정지역, 비조정지역 이런 얘기를 다 하려면.... 흠.... ㅋㅋ 일단 오늘은 여기까지 하겠습니다. ㅎㅎ 2020. 08. 15. (광복 75돌) 설마 안정일.
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