[ 실전 투자 재테크 ]
헉... 임차인을 인수해야 한다고...??

설마 | 2016-04-22 | 조회 42

설마

2016-04-22

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대략.... 09년 2월 어느날.... T@lk님께서 [톡톡튀는 이야기] 게시판에 [우선변제권의 재사용] 글을 올린 바로 그 날.... 실전팀 멤버 중 한 분에게서 전화가 왔습니다. 회원님 : 설마님, 토크님이 새로 올려 놓은 글 보셨어요...? 그거 제 얘기 같아요.... 설마 : 아뇨... 아직... 어떤 글이 올라왔는데요...? 회원님 : 우선 변제권에 대한 글인데, 임차인이 저한테 하던 얘기랑 똑같아요.... 배당을 못받으니까... 제가 인수해야 한다고 하던... 설마 : 어..? 그래요.... 잠깐만요... 제가 한번 읽어보고.. 연락드릴께요. 전화를 끊고, T@lk님 글을 자세히 읽어봤습니다... 두번, 세번.... 그리고, 회원님 낙찰 물건을 다시 한번 들춰봤습니다. 불안한 맘을 갖고.... 등기부등본을 열람해 보니.... 허거덕.... 이럴수가.... 머리가 띵~~ 했습니다. 얘기는... 이렇습니다. 올(09년) 초에.... 회원님께서 낙찰받은 물건이 하나 있는데.... 전입+확정에다... 배당요구를 한 선순위임차인이 있는 물건이었습니다. 당연히 전액배당을 다 받는 임차인이니까... 명도에 아무 문제없다... 하고 별 걱정을 안하고 있었구요. 회원님께서 명도확인서 주는 거랑 이사날짜를 상의하려고 임차인하고 연락을 했더니.... 임차인 : 저는 배당을 못 받걸랑요.... 그래서 제 전세금을 물어주셔야 겠습니다. 회원님 : 무슨 말씀이세요. 배당요구를 하셨기 때문에, 배당에서 받으실 거에요. 임차인 : 전소유자때부터 살았기 때문에, 배당을 못 받는데요.... 회원님 : 그런건 상관없어요. 임차인 : 잘 모르시나본데.... 제대로 알아보세요. 전화 끝. 회원님께서 제게 전화를 하셨습니다. 회원님 : 배당을 못 받는다네요....? 설마 : 에이~~ 설마요.... 설마... 정보지가 틀렸나...? 법원에 가서 다시 한번 확인을 해 봤습니다.... 그랬더니, 임대차 계약서 제출했고... 계약서에 확정일자 찍혀있고.... 배당요구서도 제출했고.... 아무 문제 없더라구여..... 임차인이 잘못 알았나보다.... 하고 잔금 낼 준비를 하고 계셨는데..... 그때.... T@lk님 글이 올라온 겁니다. 회원님과 통화 후.... 등기부등본을 열람해 보니..... 이 물건이 몇 년전에 경매로 한번 낙찰된 적이 있었고... 그 이후에 소유권이 바꼈다가.... 이번에 다시 경매로 나왔더라구여. 근데... 현 임차인은... 몇 년전 경매가 진행될 때부터 살았던 임차인이구요. 바로... T@lk님이 올려놓은 [우선변제권의 재사용]하고 똑같은 케이스였던 겁니다. 사건 내용을 보면 이렇습니다. 말소기준권리 2005-12-26 저당권 3천만원 임차인 전입 2002-05-28 선순위 임차인 확정일자 2002-05-28 배당가능 배당요구 2008-11-11 보시는 바와같이... 선순위 임차인, 확정일자, 배당요구..... 3박자를 고루 갖춘 완벽한 상황입니다. 그런데..... 임차인 전입일자 2002년 5월 28일.... 이게 소유권 이전일(2005년 12월 8일)보다 한참이나 이전입니다. 그래서... 등기부등본을 열람해 보니..... 2005년 4월 4일에 소유권 이전 그런데... 경매로 인한 낙찰.... 임차인은 2002년부터 살았으니.... 2005년 경매 이전부터 살았다는 얘기가 됩니다. 그래서.... 2005년 경매 사건을 찾아봤습니다. 즉, 이때도 현재 임차인이 살고 있었고.... 경매가 진행됨에 따라... 배당요구도 했던겁니다. 정리하자면 이렇습니다. 날 짜 진행 권리관계 2002년 5월 28일 임차인 전입 대항력 확보 확정일자 받음 우선변제권 2005년 4월 4일 경락으로 소유권 이전 - 제1경매 배당요구하고 우선변제권 사용 우선변제권 상실 임차인 명도 안하고 그대로 거주 대항력 유지 2005년 12월 8일 매매로 소유권 이전 전세끼고 매매 2005년 12월 26일 근저당 설정 선순위 임차인 2009년 초 경매 낙찰 - 제2경매 대항력 유지 배당요구했으나 우선변제권 없음 배당 못받는 선순위 임차인 인수 즉..... 2009년 현재.... 표면상.... 전입+확정+배당요구.... 3박자를 고루 갖춰놓은 임차인이지만.... 실상을 뜯어놓고 보니.... 이미 2005년 4월 경매때... 확정일자에 기한 배당요구를 했던 겁니다. 즉... 그때 배당요구를 했기 때문에.... 확정일자는 써버린 셈인거죠.... 그럼 결과적으로.... 2009년 현재.... 실상은.... 확정일자가 빠져버린.... 전입 + 배당요구.... 만 있는 상태가 된겁니다. 결국.... 대항력이 있는 선순위 임차인이 된 거죠.... T.T 저나... 댓바람님이나.... 지금까지 경매를 하면서... 이런 경우는 첨 겪어 봤습니다.... 우리 회원님은 선택의 기로에 섰습니다. 잔금을 내고... 임차인(4천만원)을 인수하느냐.... 아니면... 보증금(500만원)을 포기 하느냐..... 임차인을 인수하자니 말도 안되는 상황이고... 보증금을 포기 하자니... 너무나도 뼈 아픈 상황이고.... 모르는 사람도 아니고... 울 카페 회원이신데다.... 더군다나 실전팀 멤버이신데.... 강건너 불 구경 하듯 가만히 있을 수는 없잖아요..... 머리가 띵~~ 한거는 띵~~~한거고.... 일단 생각을 해 봤습니다. 제 3의 방안..... 인수나 포기가 아닌.... 다른 방안.... 보증금을 되찾을 방법을 모색 해봤습니다.... 저랑 댓바람님이랑 둘이서.... 법원 경매계로.... 또 법원 앞 법무사 사무실... 변호사 사무실..... 그리고 우리가 아는 온갖 채널을 다 가동했습니다. 그러기를 일주일여.... 진인사 대천명.... 하늘이 보우하사.... 매각취소결정이 떨어졌습니다....^.^ 그리고는 보증금도 돌려 받으셨구요.....ㅎㅎㅎ (아이고... 속 시원....^.^) 울 회원님 덕분에 아주 큰 공부를 했고..... 또... 어떻게 천만다행 해결 되려고 그랬는지.... 잔금을 내기 전에... 토크님 글이 올라왔네요....ㅋ (역시... 토크님하고 친하게 지내면... 운이 무지 좋아지나봐요....ㅎㅎ) 지금 현재... 그 물건은... 재경매로 다시 나와있습니다..... 혹시... 경매 물건을 검색하시다가.... 위에 빨간줄 표시된 무시무시한 경고가 보이시면.... 이번 우리 리콘 멤버께서 겪은..... 사연이 있는 물건이구나... 하시면 됩니다....^.^ ----------------------------------------------------------------- 09년에 이 사건을 겪고 나서, 그 당시 카페에 글을 올려놓고..... 경매 스터디 때마다 이런 (우선변제권의 재사용) 유형의 사건을 경고 했거든요. 요즘은 경매 사이트(지지옥션, 굿옥션 등)에서 이전 경매 사건이 있는 경우, 꼭 표시를 해 주고 있습니다. 이전 경매 사건이 있는 경우, 필히... 꼭 임차인 여부를 파악해 보세요...^.^ 그 임차인이 이전 경매 사건때도 임차인이었는지..... 설마(雪馬).
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